Home › Gidsen › Beleggen in vastgoed (ook in het buitenland): de AFM-checklist
Beleggen in vastgoed (ook in het buitenland): de AFM-checklist
Kort antwoord (laatst gecontroleerd 20-10-2026): Voor vastgoedbeleggingen die als beleggingsobject worden aangeboden (zoals een vakantiehuis met aandeel in de huuropbrengst) is een AFM-vergunning nodig, tenzij een vrijstelling geldt. Een vergunning is geen keurmerk, DNB houdt geen toezicht en er is geen vermogensscheiding. Over vastgoed in het buitenland heeft de AFM geen toezichtbevoegdheid. Gegarandeerd rendement moet de garant ook kunnen betalen. Dit is informatie, geen advies.
Informatief, geen advies. Bronnen staan onder elke paragraaf en onderaan de pagina.
Eerst: wat voor soort aanbod is het?
Bij een vakantiehuis waarmee je recht krijgt op een deel van de huuropbrengst gaat het volgens de AFM om een beleggingsobject. Aanbieden, adviseren of bemiddelen mag alleen met AFM-vergunning of bij een vrijstelling (minder dan 100 consumenten, een serie kleiner dan 20 objecten, of €100.000 of meer per object). (AFM)
Risico's die de AFM noemt
- Objecten liggen vaak in het buitenland; de AFM heeft daar geen toezichtbevoegdheden.
- Geen toezicht van DNB op de financiële situatie van de aanbieder.
- Geen vermogensscheiding: bij faillissement is het onzeker of je je geld terugkrijgt.
- Of een verwacht rendement realistisch is, hangt af van de voorwaarden; de herkomst van een prognose is niet altijd volledig.
Bron: AFM
Vragen uit de AFM-checklist
- Is er een prospectus of bijsluiter, en een website met informatie?
- Kun je tussentijds verkopen? Sommige niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen laten dat niet toe.
- Is er een banklening in het fonds? De bank heeft rechten die voor die van beleggers gaan.
- Wie zitten er achter de aanbieder en hoe lang bestaat het bedrijf? Zoek ook naar negatieve berichten.
- Wordt het rendement gegarandeerd, door wie, en met welke zekerheden?
- Is er een onafhankelijke taxatie en een accountantsverklaring bij de jaarrekening?
- Wordt er in het buitenland belegd? Dat is volgens de AFM moeilijker te controleren en biedt meer ruimte voor fraude.
Bron: AFM-checklist (pdf)
Controleer de aanbieder
- Zoek de partij in het AFM-register en de doorzoekbare AFM-waarschuwingslijst.
- Herken patronen: beleggingsfraude herkennen.
- Ook goud of zilver als object? Zie beleggen in goud of zilver.
Veelgestelde vragen
Heeft een aanbieder van vastgoedbeleggingen (bijvoorbeeld in het buitenland of Dubai) een AFM-vergunning nodig?
Soms. Volgens de AFM is voor het aanbieden, adviseren of bemiddelen in beleggingsobjecten, waaronder vakantiehuizen waarbij je recht hebt op een deel van de huuropbrengst, een vergunning nodig, tenzij een vrijstelling geldt (minder dan 100 consumenten, serie kleiner dan 20 objecten, of €100.000 of meer per object). Een vrijgestelde aanbieder moet in al zijn reclame vermelden dat hij niet onder toezicht van de AFM staat.
Bron: afm.nl · gecontroleerd 20-10-2026
Kan de AFM toezicht houden op vastgoed in het buitenland?
Nee, volgens de AFM niet: beleggingsobjecten zoals vakantiehuizen liggen vaak in het buitenland en de AFM heeft daar geen toezichtbevoegdheden. De AFM kan alleen toezien dat de financiële dienstverlener correcte, begrijpelijke en niet misleidende informatie geeft.
Bron: afm.nl · gecontroleerd 20-10-2026
Wat zegt de AFM over gegarandeerd rendement bij vastgoed?
De AFM-checklist stelt dat het moeilijk is een rendement te garanderen. Geeft een aanbieder een rendementsgarantie, dan moet hij die ook kunnen betalen. Vraag wie de garantie verstrekt, welke zekerheden er zijn en wat die waard zijn.
Bron: afm.nl · gecontroleerd 20-10-2026
Is er geld apart gezet als de aanbieder failliet gaat?
Bij aanbieders van beleggingsobjecten is volgens de AFM geen sprake van vermogensscheiding en staan ze niet onder toezicht van DNB. Gaat de aanbieder failliet, dan is het onzeker of je je geld terugkrijgt.
Bron: afm.nl · gecontroleerd 20-10-2026
Welke waarschuwingszin moet bij reclame voor vakantiehuizen staan?
Volgens een bericht uit 2019 over een mededeling van de AFM moet reclame voor beleggen in recreatief vastgoed de zin "Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen vergunningplicht voor deze activiteit" bevatten als de aanbieder is vrijgesteld. Ontbreekt die vermelding, dan is er volgens de AFM sprake van een illegale aanbieding.
Bron: accountancyvanmorgen.nl · gecontroleerd 20-10-2026
Bronnen
- AFM, Waar moet je opletten bij beleggen in objecten? (geraadpleegd 20-10-2026)
- AFM, Checklist beleggen in vastgoed (pdf) (geraadpleegd 20-10-2026)
- Accountancy Vanmorgen, AFM wijst op verplichte waarschuwing bij beleggen in vakantiehuis (2019) (geraadpleegd 20-10-2026)
Ziet u een fout of is een bron gewijzigd? Meld een correctie.
Andere gidsen
- Hoe check je of een belegging betrouwbaar is?: Stappenplan in 6 controles: register, waarschuwingslijst, bescherming, kosten, bedrijfsgegevens en rode vlaggen.
- Beleggingsfraude herkennen: Nepadvertenties, WhatsApp-groepen, boiler rooms, kloonnamen en recovery-fraude.
- Geld kwijt aan beleggingsfraude: wat nu?: Direct te nemen stappen, waar je melding doet, en waarom je moet oppassen voor recovery scams.
- Is mijn geld veilig bij een broker?: Vermogensscheiding, beleggerscompensatie (€20.000) en depositogarantie (€100.000) uitgelegd.
- Goedkoopste broker van Nederland 2026: Jaarkosten van 20 aanbieders doorgerekend voor 4 beleggersprofielen, uit de officiële tarievenlijsten.
- MiCA-vergunning: welke cryptoplatforms hebben er een?: Overzicht van de cryptoplatforms op InvesteerCheck met hun vermelding in het AFM-cryptoregister.
- Finfluencers: de AFM-red flags: De AFM publiceerde in september 2026 red flags voor online beleggingstips. Wat ze zijn en hoe je een doorverwezen aanbieder controleert.
- Beleggen in goud of zilver: aanbieder controleren: Wanneer heeft een goud- of zilveraanbieder een AFM-vergunning nodig, welke risico's noemt de AFM en wat is btw-vrijgesteld?
- Phishing en helpdeskfraude uit naam van je broker: Gebeld of ge-sms't "namens" Bitvavo, je broker of bank? Wat een echt platform nooit vraagt en wat je direct doet.
- Goud verkopen: waar krijg je het meest?: Goudinkoopcheck: gepubliceerde inkoopprijzen van 13 goudinkopers als % van de goudprijs, reviews en wat Kassa ontdekte.